«Κυνήγι» ακινήτων από την ΑΑΔΕ: Στο φως εκατοντάδες εικονικές αγοραπωλησίες

Η εποχή που στα συμβόλαια έγραφες την αντικειμενική αξία και… μεταξύ σας κανονίζατε το πραγματικό τίμημα, φαίνεται πως τελειώνει. Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων - ΑΑΔΕ περνά σε φάση επιθετικών ελέγχων και βάζει στο μικροσκόπιο χιλιάδες συμβόλαια ακινήτων, προκειμένου να εντοπίσει εικονικές τιμές αγοραπωλησίας και χρήμα που άλλαξε χέρια «κάτω από το τραπέζι».

Πλέον, η φορολογική διοίκηση δεν αναγνωρίζει αυτομάτως το ποσό που γράφει το συμβόλαιο. Αντίθετα, χρησιμοποιεί ως βασικό αποδεικτικό στοιχείο τις τραπεζικές συναλλαγές του αγοραστή και του πωλητή – το πραγματικό χρήμα που κυκλοφόρησε για να αλλάξει ιδιοκτήτη ένα ακίνητο.

Και όταν η εφορία εντοπίζει ότι το πραγματικό τίμημα είναι υψηλότερο από αυτό που αναγράφεται στο συμβόλαιο; Ο φόρος μεταβίβασης ξαναϋπολογίζεται από την αρχή, ο αγοραστής χρεώνεται διπλά και τριπλά ποσά, ενώ πέφτει και πρόστιμο για ανακριβή δήλωση.

Η απόφαση-σταθμός 848/2025 του ΣτΕ που «ξεκλειδώνει» τους ελέγχους

Το νέο «όπλο» της εφορίας είναι η απόφαση 848/2025 του Συμβουλίου της Επικρατείας, η οποία αφορά μεταβίβαση ακινήτου το 2008. Στο συμβόλαιο είχε δηλωθεί η αντικειμενική αξία, όμως οι έλεγχοι των τραπεζικών λογαριασμών αποκάλυψαν ότι είχε καταβληθεί πολύ μεγαλύτερο ποσό.

Το ΣτΕ ήταν ξεκάθαρο: Το συμβόλαιο δεν αποτελεί ασπίδα για κανέναν, όταν υπάρχουν άλλα δεδομένα που αποδεικνύουν διαφορετικό τίμημα. Έτσι, η ΑΑΔΕ μπορεί να παρακάμπτει την αναγραφόμενη τιμή και να φορολογεί με βάση τα πραγματικά χρήματα που δόθηκαν, ακόμη και αν αυτά δεν γράφτηκαν ποτέ στο χαρτί.

Το χαρακτηριστικό case study: Συμβόλαιο των 383.815 € – Συναλλαγές των 650.000 €

Στην επίμαχη υπόθεση:

• Στο συμβόλαιο δηλώθηκε τίμημα 383.815,99 ευρώ (αντικειμενική αξία).
• Από τους τραπεζικούς ελέγχους εντοπίστηκαν μεταφορές χρημάτων συνολικού ύψους 650.000 ευρώ.

Η ΑΑΔΕ, αναπροσάρμοσε τον φόρο μεταβίβασης (3,09% επί του πραγματικού τιμήματος).

Επέβαλε πρόστιμο για ανακριβή αναγραφή.

Ο αγοραστής προσέφυγε στο Διοικητικό Εφετείο, το οποίο τελικά εφάρμοσε το ευμενέστερο μεταγενέστερο καθεστώς και περιόρισε το πρόστιμο στο 25% της αποκρυβείσας φορολογητέας αξίας.

Τι σημαίνει αυτό για την αγορά ακινήτων

Η απόφαση αυτή ανοίγει τον δρόμο για μαζικούς ελέγχους και ουσιαστικά «κλειδώνει» το τέλος των διπλών τιμών. Η εφορία έχει πλέον:

• Τραπεζικά δεδομένα,
• Νομική κάλυψη,
• και ξεκάθαρη δυνατότητα αναδρομικού ελέγχου.

Με άλλα λόγια: Ό,τι γράφει το συμβόλαιο δεν αρκεί πλέον.Ό,τι δείχνει η τράπεζα είναι αυτό που θα πληρώσεις.